Diện tích xây dựng là gì? Quy định về diện tích xây dựng mới nhất

Diện tích xây dựng là một phần quyết định rất lớn đến tính thẩm mỹ của công trình được xây dựng. Nếu bạn chưa biết những khái niệm cơ bản như “diện tích xây dựng là gì?” hay một số quy định liên quan thì chắc chắn bài viết này dành cho bạn. Cùng bắt đầu tìm hiểu ngay nhé.

Diện tích xây dựng là gì?

Hiện nay chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào giải thích chính xác cum từ này. Tuy nhiên, diện tích xây dựng (hay diện tích phủ bì) được hiểu là phần diện tích sở hữu của công trình bao gồm cả tường bao (tính từ mép tường bên ngoài của 2 phía đối diện nhau).

Đây cũng là khái niệm thường được sử dụng trong cách công trình xây dựng. Mục đích của diện tích xây dựng là dùng để tính mật độ xây dựng. Những thông số về diện tích này sẽ được quy định rõ rang trong giấy phép xây dựng hoặc trong quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Các loại diện tích trong xây dựng

Trong xây dựng người ta thường nhắc đến 3 loại diện tích phổ biến sau:

Diện tích sàn xây dựng là gì?

Là phần diện tích mặt sàn các tầng trong một công trình xây dựng. Nó bao gồm toàn bộ diện tích tính cả ban công và cầu thang nối lên các tầng (nếu có). Diện tích sàn xây dựng thường được dùng để tính dự toán mức đầu tư xây dựng cho công trình. Diện tích sàn xây dựng là một phần của diện tích xây dựng.

Diện tích sàn xây dựng được tính như thế nào?

– Đối với diện tích sàn xây dựng cho nhà biệt thự, liền kề, căn hộ… được tính như sau:

Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (móng, tầng hầm, sân, mái…)

– Nếu sàn xây dựng có 1 tầng thì sẽ được tính từ mép ngoài của phần tường bao. Diện tích này bao gồm diện tích nằm trong phạm vi 1 tầng + diện tích hành lang + các phần phụ khác.

– Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ bằng tổng diện tích sàn các tầng cộng với các phần diện tích khác. Từ tổng diện tích này người ta có thể chia cho diện tích lô đất để tính ra hệ số sử dụng đất của công trình xây dựng trên lô đấy đó.

Diện tích tim tường là gì?

Đây là cách tính diện tích được đo từ phần tim của các bức tường xây dựng. Phần tường này có thể bao gồm: tường xung quanh ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có xây cột hoặc hộp kỹ thuật.

Tính diện tích tim tường này thường áp dụng để đo và giải quyết những tranh chấp đối với các căn hộ chung cư. Nó giúp chủ nhân căn hộ xác định được chính xác phần diện tích mà mình sở hữu.

Diện tích thông thủy là gì?

Bao gồm diện tích tường ngăn các phòng, ban công, logia, sảnh và hành lang. Việc xác định và tính toán diện tích thông thủy giúp người mua hoặc xây nhà có thể tính toán được chi phí phải đầu tư để có được diện tích có thể sử dụng được.

Diện tích thông thủy sẽ không bao gồm phần tường ngăn, tường bao, diện tích sàn có cột hoặc hộp kĩ thuật. Ở nước ngoài, diện tích này là được gọi với cái tên Carpet Area, có nghĩa là phần diện tích có thể trải thảm được.

Cách tính diện tích xây dựng

Do có nhiều hạng mục khác nhau trong một công trình xây dựng. Vì thế, cách tính diện tích xây dựng của mỗi hạng mục cũng khác nhau. Dưới đây sẽ là các công thức được nhiều kỹ sư, giám sát áp dụng trong thực tế.

– Diện tích móng nhà tính = 50 – 75% diện tích sàn.

– Diện tích sàn một tầng tính = 100% diện tích phủ bì của chính tầng đó.

– Diện tích các bể chứa tính = 60 – 75% diện tích sàn một tầng.

– Diện tích mái tôn tính = 75% diện tích bình quân giữa các sàn.

– Mái ngói có trần giả tính = 100% diện tích sàn chéo theo mái.

– Mái ngói có đổ bê tông tính = 150% diện tích sàn chéo theo mái.

– Sân thượng có pergola bê tông, sắt tính = 75% diện tích sàn.

– Sân, ban công có mái che tính = 75% diện tích sàn.

– Sân, ban công (không mái che) tính tính = 50% diện tích sàn.

– Logia tính = 100% diện tích sàn tầng một.

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở

Quy định về diện tích đất tối thiểu xin cấp phép xây dựng nhà ở được áp dụng theo quyết định số 04/2008/QĐ-BXD. Cụ thể như sau:

– Kích thước lô đất quy hoạch để xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng. Đảm bảo phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và phải được quản lý theo quy định pháp luật về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.

– Trường hợp lô đất xây dựng trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với tuyến đường có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng tối thiểu là 45m2.

+ Bề rộng  và chiều sâu của lô đất xây dựng phải ≥ 5m.

– Trong trường hợp lô đất xây dựng trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với tuyến đường đường có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng gia đình tối thiểu là 36m2.

+ Bề rộng và chiều sâu của lô đất xây dựng phải ≥ 4m.

Xem thêm bài viết: Lộ giới là gì?

– Văn bản cũng có quy định chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc nhà ở riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống tối đa là 60m. Ở giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông. Hoặc phải có giải pháp bố trí đường đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.

Quy định về lô đất xây dựng nhà ở trong hẻm

Ngoài ra, cũng theo quy định số 04/2008/QĐ-BXD cũng đề cập đến vấn đề những lô đất có vị trí trong hẻm với các mức diện tích như sau:

– Trường hợp lô đất có diện tích dưới 15m2:

+ Chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 3m chỉ được phép cải tạo, sửa sang hiện trạng, không được phép xây dựng mới.

+ Chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên được phép cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới. Tuy nhiên chỉ được xây dựng với quy mô một tầng và có chiều cao không quá 8,8m.

– Trường hợp lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2:

+ Chiều rộng hoặc chiều sâu nhỏ hơn 2m: nếu đã tồn tại từ trước thì được phép sửa chữa, cải tạo theo hiện trạng.

+ Có chiều rộng hoặc chiều sâu từ 2m đến 3m: được phép cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới với tối đa 2 tầng, chiều cao không quá 12,2m.

+ Có chiều rộng từ 3m trở lên thì được phép cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới với tối đa 3 tầng và chiều cao không quá 15,6m.

Như vậy, với những thông tin về “diện tích xây dựng là gì?” và những quy định nêu trên bạn đã có thể đô đạc và xem xét diện tích lô đất hiện tại của mình có phù hợp để xây dựng công trình theo quy định của pháp luật hay không. Chúc bạn may mắn và thành công.