Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng chuẩn nhất

Bất kể là dự án chung cư, biệt thự, nhà phố hay thậm chí là nhà ở nông thôn; Đều phải tuân theo mật độ xây dựng có trong quy định của bộ Xây dựng về việc xây dựng và thiết kế nhà ở. Tuy nhiên, có nhiều người vẫn còn khá mờ hồ về thuật ngữ này. Để không xảy ra sai phạm trong quá trình xây dựng; Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về Mật độ xây dựng cùng cách tính mật độ xây dựng chuẩn xác nhất!

Thế nào là mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng – Cách tính mật độ xây dựng – Quy định về mật độ xây dựng nhà nông thôn, nhà phố

Mật độ xây dựng là gì?

Để tìm hiểu mật độ xây dựng là gì thì ta sẽ chia thành 2 loại nhỏ: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng: khu chung cư, khu nghỉ dưỡng, nhà ở… trên tổng diện tích lô đất. Không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình bên ngoài như: tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được thi công cố định, chiếm diện tích lớn trên tổng bề mặt đất nền, bể cảnh).

Quy định về các tầng xây dựng
Quy định về các tầng xây dựng

Mật độ xây dựng gộp: Tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình xây dựng trên toàn bộ diện tích khu đất; Bao gồm cả sân thượng, tiểu cảnh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.

Hệ số sử dụng đất: Là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn ngôi nhà với diện tích toàn bộ lô đất. Diện tích sàn này không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái của một ngôi nhà.

Cách tính mật độ xây dựng theo quy chuẩn

Tính mật độ xây dựng sẽ căn cứ vào quy định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành: “ Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”

Tính theo công thức:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn). Không bao gồm diện tích chiếm đất của: tiểu cảnh, bể bơi, bể cảnh, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được thi công cố định, chiếm diện tích lớn trên tổng bề mặt đất nền).

Dựa vào công thức tình này, chủ đầu tư và chủ nhà có thể tính được mật độ chính xác các chỉ số xây dựng phù hợp nhất. Tạo điều kiện thuận lợi cho nhà nước cấp giấy phép cho từng khu vực xây dựng.

Quy định về mật độ xây dựng nhà ở nông thôn

Mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ được quy định theo từng diện tích lô đất khác nhau:

Mật độ xây dựng nhà nông thôn
Mật độ xây dựng nhà nông thôn

Mỗi khu vực lại quy định về số tầng khác nhau. Không được quyết định bởi chủ nhà. Mà phải tuân theo quy định được Bộ xây dựng:

Quy định về các tầng xây dựng
Quy định về các tầng xây dựng

Quy định mật độ xây dựng nhà phố

Quy định mật độ xây dựng nhà phố
Quy định mật độ xây dựng nhà phố

Quy định về chiều cao và lộ giới

Quy định về chiều cao và lộ giới
Quy định về chiều cao và lộ giới

Độ vươn ban công và ô văng phụ thuộc vào lộ giới

Độ vươn của ô văng và ban công
Độ vươn của ô văng và ban công

Lưu ý:

– Nhà có hẻm sẽ không được lên sân thượng
– Đường lớn 7m cho phép xây trệt, lửng, 2 tầng và được lên sân thượng
– Đường lớn 20m cho phép xây trệt, lửng, 4 tầng và được lên sân thượng
– Đường < 7m cho phép xây trệt, lửng, 2 tầng và được lên sân thượng
– Đường < 20m cho phép xây trệt, lửng, 4 tầng và được lên sân thượng
– Đường < 20m cho phép xây trệt, lửng, 2 tầng và được lên sân thượng.

Mật độ xây dựng tại Tp Hồ Chí Minh

Mỗi thành phố đều có quy định về mật độ xây dựng riêng, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Tại thành phố Hồ Chí Minh, quy định mật độ xây dựng như sau:

“Căn cứ Quyết định số 04/2008/QÐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (Căn cứ chung)”;

“Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minhh”;

“Quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009 : Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

Trong đó:

-Quận nội thành trung tâm: Quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận và Bình Thạnh

-Quận nội thành: Quận 2, 6, 7, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp

-Quận ngoại thành: Quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi.

Mật độ xây dựng tại Hà Nội

Đối với Hà Nội, mật độ xây dựng nhà ở liền kề, nhà ở riêng lẻ ở các khu vực nội thành, Hà Nội được quy định như sau:

  • Diện tích lô đất <=50 là 100%
  • Diện tích lô đất 75m2 là 90%
  • Diện tích lô đất 100m2 là 85%
  • Diện tích lô đất 200m2 là 80%
  • Diện tích lô đất 300m2 là 75%
  • Diện tích lô đất 500m2 là 70%
  • Diện tích lô đất >=1000m2 là 65%

Mật độ xây dựng khu vực ngoại thành:

  • Diện tích lô đất <=50 là 100%
  • Diện tích lô đất 75m2 là 90%
  • Diện tích lô đất 100m2 là 80%
  • Diện tích lô đất 200m2 là 70%
  • Diện tích lô đất 300m2 là 60%
  • Diện tích lô đất 500m2 là 50%
  • Diện tích lô đất >=1000m2 là 50%

Mật độ xây dựng chung cư

Đối với nhà ở chung cư, mật độ xây dựng tối đa cho phép xây dựng đối với phần đề là 65%, tháp cao phía trên là 41% (tính theo chiếu bằng của công trình trên mặt đất). Đối với các công trình dịch vụ đô thị khác và công trình sử dụng hỗn hợp, mật độ xây dựng tối đa cho phép tương ưng với các phần trên là 70% và 46%.

Mật độ xây dựng nhà xưởng

Quy định về mật độ xây dựng cho nhà xưởng, diện tích xây nhà xưởng trong khu công nghiệp, nhà công nghiệp thể hiện chi tiết ở bảng sau:

mật độ xây dựng nhà xưởng
Mật độ xây dựng nhà xưởng

Mật độ xây dựng có tính ban công không?

Theo các tài liệu ghi chép, phần bên ngoài, các chi tiết cấu tạo kiến trúc trang trí, sê nô, ô văng, ban công và phần mái đua ra khỏi tường bao ngoài không tính vào diện tích đất chiếm của công trình.
Trường hợp công trình có các tầng phía trên vươn ra khỏi tường bao xây dựng của tầng trệt mà không hình thành phòng, lô gia thì không tính là diện tích đất chiếm. Như vậy, mật độ xây dựng không tính ban công và một số chi tiết trang trí khác.
Thực hiện: NT
Nguồn ảnh: Internet
Biệt thự 2 mái lệch
Thiết kế nhà vườn đẹp
thiết kế biệt thự nhà vườn 2 tầng tại thái bình
Phối cảnh 01 - Mẫu biệt thự cách tân 2 tầng 7,2x14,5m chi phí 1,2 tỷ tại Thanh Oai - BT 84
Biệt thự nhà đẹp 3 tầng
Phối cảnh kiến trúc góc 02 - Biệt thự 4 tầng hiện đại 8,3x13,4m chi phí 2,5 tỷ tại Phú Xuyên HN - BT 85
Biệt thự phố 2 tầng đẹp
Thiết kế nhà vườn 2 tầng giản dị
Biệt thự song lập, ghép khối
Biệt thự 3 tầng mái dốc
Cải tạo biệt thự Nghệ An
Thiết kế biệt thự 2 tầng mới nhất | mẫu biệt thự 2 tầng đẹp
Nhà vườn 2 tầng hình L
Biệt thự 2 tầng hiện đại