Nhận sửa chữa cải tạo nhà ống, nhà lô phố cũ, chung cư cũ

Hiện nay, thị trường bất động sản đang đi lên và kéo theo đó là những công trình được mọc lên ầm ầm. Căn nhà của bạn đã lỗi thời và xuống cấp. Nó vừa ảnh hưởng đến giá trị thẩm mỹ, vừa không đảm bảo an toàn cho các thành viên trong gia đình. Vậy cần cải tạo như nào cho hợp lý? Dưới đây là một vài phương án sửa chữa cải tạo nhà ống được thực hiện bởi đội ngũ KTS chuyên nghiệp của Kiến Tạo Việt. Mời các bạn cùng đón đọc!

Tại sao cần thiết kế cải tạo nhà ống, nhà lô phố cũ?

Do thời gian cũng như ngôi nhà quá lâu đời. Không gian kiến trúc bên ngoài lẫn bên trong ngôi nhà không còn phù hợp với thời điểm hiện tại. Với xã hội đang phát triển như vũ bão hiện nay, ở đâu đó vẫn có những ngôi nhà cũ kỹ. Do kiến trúc không phù hợp, do xuống cấp trầm trọng. Cho nên việc cải tạo nhà ống, nhà lô phố là việc cấp bách của chủ sở hữu ngôi nhà.

– Bạn đang ở trong một căn nhà cũ xây dựng cách đây hơn 21 năm. Việc sống trong một căn nhà ống như vậy khiến bạn cảm tháy không thoải mái, cần thêm thang máy chẳng hạn?

– Bạn mới mua một ngôi nhà cũ tại Hà Nội hay Tp.HCM? Bạn đang có ý định cải tạo lại và nâng thêm tầng cho phù hợp với nhu cầu gia đình mình? Bạn muốn làm gì đó cho ngôi nhà mới mẻ lên?

– Ngôi nhà bạn đang sống nó không phù hợp phong thủy, bạn muốn cải tạo nhà ống để có được cuộc sống may mắn hơn, cá tính hơn?

– Căn nhà bạn đang sống nó đang xuống cấp, nứt và thấm dột. Cầu thang quá dốc, thiếu ánh sáng và bị tụ khí độc, ẩm mốc. Lâu ngày làm cho thành viên sống trong ngôi nhà cảm thấy không thỏa mái.

– Bạn đã có một ngôi nhà mới chỉ xây thô đã nhiều năm cần thiết kế mặt tiền? Hay cải tạo lại công năng, cải tạo thiết kế nội thất cho phù hợp với hiện tại.

Tại sao bạn cần nghĩ tới việc cải tạo nhà ống nhà lô phố của mình cho đẹp hơn?

Một mẫu thiết kế nhà phố sau khi được cải tạo sẽ giúp cho bạn tiết kiệm từ 40% đến 70% chi phí, tùy vào mức độ. Việc cải tạo nhà ống làm cho ngôi nhà trở lên đẹp và tinh tế hơn. Giảm được chi phí xây thô (trong khi xây thô mới tốn kém khoảng từ 30% đến 40% tổng chi phí xây dựng). Nhiều người nghĩ rằng việc cải tạo nhà cũ bị hạn chế sáng tạo hoặc hạn chế không gian, khó làm đẹp và sang trọng. Đây là cách nghĩ này cần được thay đổi ngay lập tức. Bởi với khoa học kỹ thuật và vật liệu mới hiện nay giúp các kiến trúc sư rất chủ động và thoải mái thiết kế. Tạo nên các không gian không tưởng và đầy sáng tạo dựa trên hệ kết cấu cũ của ngôi nhà.

Bởi vì phần móng, cột, dầm, sàn nhà và tường bạn đã có, chỉ phải cải tạo cấy ghép ở một vài vị trí cần thay đổi do công năng được thiết kế lại. Việc cải tạo nhà lô phố-biệt thự cũ cũng giúp chúng ta tíết kiệm được thời gian, tiết kiệm được tiền bạc khi phải đi xin phép xây dựng. Đặc biệt là vấn đề giải quyết tranh chấp với các nhà liên kề trong trường hợp lún nứt nhà lân cận.

Những lưu ý khi cải tạo nhà ống:

Khi cải tạo nhà dân bạn cần xử lý lại hệ thống cấp thoát nước và các vị trí thoát nước vệ sinh, nước trên trần nhà. Sao cho tránh nước đọng, ngấm vào các chân tường, khe tường giữa các nhà xung quanh. Đảm bảo không có nước ngấm xuống dưới gây ẩm, mốc tường. Tổ chức hệ thống cửa đi cửa sổ ô thoáng hợp lý để lấy ánh sáng và thông gió tố. Nhằm đảm bảo sức khỏe và tránh khí độc tích tụ trong ngôi nhà cải tạo của mình.

Kiến Tạo Việt chia sẻ kinh nghiệm khi cải tạo nhà ống nhà lô phố

Khảo sát tất cả đa hệ kích thước, đặc điểm chủ yếu là móng, dầm, lòng nhà, căn gian, cột hiện trạng công trình. Với nhà khung chịu lực thì xác định vị trí các cột, dầm chính để có hướng cải tạo phù hợp với phong thủy. Nhà có thép kết cấu tường chịu lực thì khó hơn. Cần có phương án chống đỡ hoặc cấy thêm dầm, cột sao cho không ảnh hướng tới liên kết cũ. Có thể tham gia chịu lực khi chất tải thêm lên ngôi nhà. Tạo cho ngôi nhà trở lên vững chắc bền vững hơn.

Khi khảo xát xong chúng tôi đưa ra phương án nghiên cứu và phân tích hệ kết cấu nhà hiện trạng. Từ đó đưa ra phương án cải tạo nhà ống đạt được các tiêu chuẩn về ánh sáng và thông gió phù hợp nhất. Tại vị trí đầu nối trước khi đổ bê tông phải làm sạch gỉ sắt trước khi đấu nối. Sau đó đổ một lớp hồ xi măng nguyên chất nhằm tăng khả năng bám dính bê tông cũ và mới với nhau.  Lưu ý: trước khi đổ bê tông phải dùng nước sạch đánh rửa các vị trí đầu nối , mạch liên kết bê tông cũ và mới.

Đưa ra phương hướng giải quyết sau khi khảo sát thực tế

Đa phần khi cải tạo mẫu nhà ống cũ chúng ta thường chỉ thay đổi vị trí cầu thang bộ, thêm thang máy, giếng trời, khu vệ sinh và nâng thêm tầng. Do đó không được phép phá hủy cột chịu lực cũ và bóc bớt tường 220. Vì có thể tường cũng tham gia chịu lực cùng cột bê tông. Trong trường hợp nâng tầng cần cấy thêm cột đỡ nhằm giảm tải phần xây dựng mới lên hệ kết cấu cũ. Với nhà xây tường chịu lực thì cần bổ xung dầm quây trên trần của nhà hiện trạng nhằm tăng độ cứng của ngôi nhà trước khi nâng thêm tầng mới.

Cấy dầm

Xử lý cấy dầm mới, cấy sàn mới vào dầm và sàn cũ chúng ta cần phá bỏ một phần nhỏ lớp bê tông bảo vệ thép nhằm lộ thép cũ. Tạo thuận lợi cho việc hàn đấu đầu hoặc buộc nối thép cũ với thép mới. Khi phá sàn cũ cần giữ lại thép cũ để nối thép sàn hoặc dầm. Ở một vài vị trí đua con sơn (cấy dầm và sàn mới đua ra để tận dụng thêm diện tích sử dụng) các bạn có thể dùng cách khoan lỗ rồi gài thép phía dưới dầm cũ.

Phía trên dầm cũ thì nên đục phá bỏ bằng tay (nhằm không làm hỏng cấu kiện bê tông đang ổng định) để làm lộ các thanh thép trên của dầm ra và hàn nối thép. Biện pháp này đòi hỏi phải dùng keo bê tông đặc chủng và thợ khoan nối bê tông chuyên nghiệp mới có thể xử lý được.

Muốn cải tạo nhà ống xuống cấp như chân tường thấm ngược gây mốc chân tường, võng sàn gây nứt rạn sàn, nứt tường do tụt chân móng hoặc nứt cổ trần.

Cách xử lý các hiện tượng hay gặp ở nhà lô phố

Chân tường

Đối với chân tường tầng 1 ta có thể dùng biện pháp bóc bỏ tất cả các lớp vữa trát cũ. Đục bỏ một phần nhỏ vữa ở 3 hàng mạch vữa liên kết gạch ở vị trí cốt chân sàn nhà. Vệ sinh sạch sẽ trước khi trát xử lý lại bằng vữa xi măng mác cao. Đồng thời trát lại lớp vữa bảo vệ mác cao lên cao khoảng 850mm so với cốt sàn nhà. Bạn có thể sơn thêm lớp sơn chống thấm ở chân tường, để đảm bảo công trình bền vững và ổn định hơn.

Cổ tường

Xử lý nứt cổ tường trên các tầng ban công, sân thượng: Do quá trình sử dụng lâu năm đồng thời khi xử lý xây tường ban công, tường chắn mái… Thợ thi công thường không xử lý lớp vữa xi măng mác cao chống thấm ngược. Đồng thời không đánh vát chống đọng nước vị trí chân tường giao với sàn, trần nhà. Do đó khi mưa sẽ bị ngấm và đọng nước tại các vị trí chân tường.

Khi nắng lên, nhiệt độ thay đổi lớn, các lớp nước chịu nhiệt độ cao gây co giãn mạnh mẽ ở vị trí chân tường gây nứt cổ trần. Để xử lý hiện tượng này các bạn cần sử dụng xử lý lại các mạch vữa chân tường bằng cách đục bỏ 1 phần phía ngoài rồi trát lại bằng xi măng mác cao. Đồng thời xây vát góc trách đọng nước vị trí chân tường giao giữa tường và trần nhà.

Xử lý võng sàn

Trong quá trình sử dụng chủ nhà thường hay tự ý thay đổi công năng hoặc chia nhỏ các không gian, phòng. Do đó thường xây tường trực tiếp lên sàn các tầng đó theo thời gian các sàn sẽ võng vì bị một lực nên tập chung theo 1 đường thẳng giữa sàn nhà. Gây hiện tượng võng sàn (gây thấm dột bong vữa trần). 

Xử lý võng sàn, nứt sàn các bạn cần lưu ý các vấn đề sau đây. Để xử lý hiện tượng này các bạn nên phá dỡ những bức tường xây sai quy định. Nghĩa là xây trên sàn mà không có dầm. Để có thể xây tường lên sàn của bạn phải đổ thêm một đoạn dầm hoặc cấy dầm lên sàn cũ. Dầm này sẽ gác lên tường chịu lực hoặc dầm khung chịu lực.

Một số công trình cải tạo nhà ống tại Kiến Tạo Việt

Công trình tại Hoàng Mai – Hà Nội

Thiết kế cải tạo nhà ống 2 tầng cũ nát và cải tạo nâng thêm số tầng cho căn nhà dân cũ tại 557 Giải Phóng Hà Nội với kiến trúc cổ điển cải nhà lô phố theo kiểu nhà ống hiện đại.

– Chủ đầu tư: Trần Văn Long

– Địa chỉ: 557 đường Giải Phóng, Hoàng Mai, Hà Nội

– Tổng diện tích sàn: 261 m2. Kinh phí cải tạo nhà ống nhà lô phố dự kiến vào khoảng: 700 triệu đồng

Phối cảnh công trình

Hình ảnh hiện trạng nhà ống và phương án thiết kế cải tạo nhà ống được công ty chúng tôi đưa ra. Với những đường nét sang trọng và hiện đại, tạo cho bạn có được không gian kiến trúc đẹp và tinh tế hơn.

Hiện trạng ngôi nhà cổ cũ nát này khi chưa cải tạo cao 2 tầng và 1 tum. Với tầng 1 chủ đầu tư cho thuê kinh doanh phụ kiện đồ nội thất ô tô. Anh Long muốn Kiến trúc sư của Kiến Tạo Việt thiết kế nhà ống theo phong cách hiện đại. Làm sao có thể cải tạo nhà ống 2 tầng đẹp 1 tum của gia đình có được cuộc sống hiện đại và sang trọng.

Nắm bắt ý tưởng của anh Long và các thành viên trong gia đình. Kiến trúc sư Kiến Tạo Việt đưa ra các phương án sau đây. Dựa trên ý kiến cũng như ý tưởng của chủ đầu tư, chúng tôi phá bỏ bức tường ngăn để có được liên thông không gian thông thoáng,

Mặt bằng công năng sử dụng

Chủ đầu tư khi cải tạo nhà xong, muốn cho thuê lại ngay. Cho nên mặt bằng tầng một anh Long chỉ muốn mặt bằng thông thoáng, do đó cầu thang được đẩy về phía cuối nhà.

Từ cầu thang thông tầng 2 thì cầu thang lại được đưa vào giữa nhà tạo cho ngôi nhà có được phân chia rõ ràng hơn. Từ cầu thang đi lên là tủ bếp cùng không gian phòng ăn. Tiếp đến khu tiểu cảnh ngay tại gầm cầu thang. Sau đó là phòng khách rộng 15m2. Phía trước của tầng 2 là phòng ngủ của ông bà nội.

Tầng 3 bố trí 2 phòng ngủ trước và sau nhà. Khu giữa nhà là một không gian nhỏ anh Long kê bộ bàn ghế kiểu nhật ngồi tiếp khách riêng của anh. Tầng 4 bố trí 2 phòng ngủ và một sân cảnh quan nhỏ. Tầng 5 bố trí phòng thờ và sân phơi sau nhà. Tạo cho bạn có được không gian sang trọng và hiện đại hơn. Nhìn vào mặt bằng sau khi cải tạo nhà ống này chúng ta có thể hiểu được công năng cũng liên kết của ngôi nhà.

Cải tạo nhà chia lô 30m2 tại 219 Thụy Khuê Hà Nội

– Chủ đầu tư: Đặng Minh Quang

– Tổng diện tích sàn: 150 m2. Kinh phí dự kiến: 650 triệu.

Hiện trạng căn nhà

Phối cảnh và hiện trạng ngôi nhà cũ được kiến trúc sư của Kiến Tạo Việt thiết kế cải tạo nội thất bên trong và bên ngoài ngôi nhà ống này.

Mặt tiền là 3,25m chiều sâu ngôi nhà ống này 9,7m. Nhìn từ bức ảnh mà các bạn có thể hình dung ra được 2 ngôi nhà này là một. Chúng được xây dựng chung tường và cột với nhà bên cạnh. Do mặt bằng tổng thể công năng của ngôi nhà hiện tại đang chia cầu thang ở giữa nhà,

Mặt bằng tổng thể của ngôi nhà cũ như sau: tầng 1 có một vệ sinh chung cho cả nhà. Tầng 2 chia làm 2 phòng trước và sau nhà với diện tích nhỏ, tầng tum gồm phòng thờ và sân phơi. Sau khi xem xét hiện trạng ngôi nhà, phân tích hệ kết cấu chịu lực của ngôi nhà, kiến trúc sư đã nhận thấy rằng công năng đó không phù hợp với anh Quang. Vì các phòng quá chật hẹp và thiếu ánh sáng (phòng phía sau nhà).

Phương án thiết kế cải tạo nhà ống

Dựa trên mong muốn của chủ đầu tư Đặng Minh Quang muốn có một không gian sinh hoạt rộng rãi, ấm cúng theo kiểu hiện đại. Cùng với ý tưởng của anh Quang cũng như ý kiến của kiến trúc sư Kiến Tạo Việt, 2 bên thống nhất phương án cải tạo nhà cũ. Phá bỏ cầu thang cũ, đưa cầu thang về cuối nhà nhằm tạo không gian mặt bằng tầng 1 rộng tối đa. Làm kinh doanh đồng thời xây thang mới rộng rãi hơn. Chiều cao bậc theo tiêu chuẩn thiết kế kiến trúc của ngành kiến trúc Việt Nam chúng ta.

Cầu thang được làm rộng ra để tạo thành giếng trời để lấy sáng và thông gió. Tạo đường sinh khí, thông thoáng cho toàn nhà. Khi đó trên tầng 2 bố trí phòng khách và phòng ăn. Tầng 3 và 4 mỗi tầng bố trí một phòng ngủ và một khu vệ sinh rộng rãi. Tạo cảm giác thông thoáng sạch sẽ khi sống trong mẫu thiết kế nhà đẹp này.

Tổng thể sau khi cải tạo

Tổng thể các mặt bằng tầng 2, 3, 4, 5 sau khi được thiết kế cải tạo lại – cải tạo nhà phố. Với thiết kế cải tạo lại công năng mới này thì ngoài không gian tầng 1 dùng để ô tô hoặc kinh doanh. Các tầng trên là rất rộng rãi so với hiện trạng có được; không gian hài hòa và hợp lý. Các phòng đều có ánh sáng và thông thoáng (gió vào và gió ra theo cầu thang). Do đó nhà không bị tụ khí độc như trước đây. Tạo cho chủ đầu tư có được cuộc sống lý tưởng bên ngôi nhà mới của mình.

Cải tạo nhà lô phố cũ, thiết kế cải tạo nhà ống tại Hai Bà Trưng

– Chủ đầu tư: Lưu Thị Hiền

– Đ/C  11/18 – Nguyễn Đình Chiểu – Hai Bà Trưng – Hà Nội

Tổng diện tích sàn của mẫu nhà ống 3 tầng cũ này sau khi nâng lên thành 4 tầng 1 tum là 420 m2. Kinh phí xây dựng cải tạo nhà ống dự kiến là 1,2tỷ.

Để cải tạo nhà ống cũ là một không gian nhà ống 3 tầng rưỡi, được xây dựng xong vào khoảng 13 năm đến 15 năm trước. Với diện tích tầng 1 là 75m2, tổng diện tích đất 92m2. Với kiến trúc cổ điển lạc hậu, công năng sử dụng chồng chéo, diện tích cho các không gian bí bách chật chội gây cảm giác không thỏa mái.

Mong muốn của chủ đầu tư muốn cải tạo nhà phố cũ nâng thêm 2 tầng nữa để có được công năng cải tạo nội thất sang trọng. Về phần phía mặt tiền của ngôi nhà, chúng tôi đua phía trước nhà ra thêm. Giúp có một mặt tiền nhà mới với thiết kế kiến trúc nhẹ nhàng thanh thoát hiện đại hơn.

Cải tạo tầng 1

May mắn thay là phần sân trước còn khoảng trống sân trước nhà, nên Kiến Tạo Việt cấy thêm 2 cột bê tông để làm phần chịu lực cho ngôi nhà. Vị trí cách mép nhà cũ khoảng 0,8m để nới dài nhà ra. Đồng thời tăng độ khỏe cho ngôi nhà nâng thêm 2 tầng. Khu vực giữa nhà đập bỏ khu cầu thang cũ chật hẹp ở trục 3-4 và làm rộng ra theo trục 2,3,4. Cải tạo nội thất phòng khách sau khi cải tạo xong rộng khoảng 42m2. Phòng ăn rộng khoảng 20m2. Giữa phòng khách và cầu thang được gia cố thêm tường gạch chịu lực. Khu vực đó tạo thành một thác nước nhỏ trong nhà. Làm cho ngôi nhà ống 4 tầng 1 tum này trở lên sinh động hơn.

Cải tạo tầng 2

Cột phía trước được cấy thêm, nhằm mục đích để cấy thêm hành lang nhô ra phía trước nhà. Phía trong là một phòng ngủ rộng 36m2 với vệ sinh khép kín. Khu vệ sinh khép kín này do không có dầm đỡ bên dưới nên KTS của Kiến Tạo Việt thiết kế, được làm bằng vách thạch cao chịu nước và vẫn ốp lát gạch như thường. Tiếp đến là phía sau cùng ngôi nhà đẹp là một phòng làm việc nhỏ cho chủ nhà. Mặt tiền được thiết kế kiến trúc công năng thêm một ban công với mái sảnh cao 3 tầng, tạo cho ngôi nhà có tầm view đẹp hơn.

Cải tạo tầng 3

Với nhu cầu của chủ đầu tư như ban đầu tầng 3 này chúng tôi bố trí 2 phòng ngủ. Một phòng to cho 2 con trai ngủ cùng một phòng, một phòng cho bà nội ở phía sau. Hai phòng sử dụng chung một khu vệ sinh rộng được thiết kế ở giữa lối đi lên cầu thang thông tầng.

Cải tạo tầng 4

Mặt bằng công năng tầng 4 này chúng tôi thiết kế và bố trí 1 phòng ngủ và một phòng sinh hoạt chung. Khu vực giải trí mỗi khi có ngày nghỉ, ngày tết hay những buổi tối dành cho gia đình.

Cải tạo nhà ống tầng 5

Bố trí 1 phòng thờ tổ tiên và một bể tắm – sục nhỏ cho gia đình thư giãn. Tiếp đến là phía ngoài là vườn cây xanh trên sân thượng. Nền khu vực trồng cây được xử lý chống thấm nước, phía trên là giàn hoa. Mục đích là che nắng và để thư giãn thêm mỗi khi trời mát mẻ hay những buổi tối trò chuyện cùng nhau.

Phối cảnh công trình cải tạo nhà ống, nhà lô phố cũ

Qua những mẫu nhà ống được Kiến Tạo Việt thiết kế. Cải tạo nội thất cũng như mặt tiền và công năng bên trong của ngôi nhà. Mọi người cũng có thể hình dung ra được được một ngôi nhà cũ xuống cấp lỗi thời. Với không gian bên trong không phù hợp với thời điểm hiện tại. Tạo cho mọi người sống trong ngôi nhà cảm thấy bí bách và u ám. Bởi kiến trúc ngày xưa vẫn còn lỗi thời…

Cải tạo nhà phố 3 tầng lên 6 tầng kiểu dáng giả biệt thự Pháp tại Mỹ Đình

Mẫu thiết kế cải tạo nhà ống 3 lên 6 tầng; Kiểu dáng giả biệt thự Pháp sang trọng này do các KTS của Kiến Tạo Việt thiết kế. Dựa theo yêu cầu của Chủ đầu tư Trịnh Thị Kim Oanh 48 tuổi. Chị Kim Oanh hiện nay đang là chủ 2 của hàng bia lớn tại Nhổn và ở đường Hồ Tùng Mậu.

Công trình nhà ống 3 tầng cũ mà chị thuê KTS của Kiến Tạo Việt thiết kế cải tạo có vị trí nằm tại khu Mỹ Đình II gần chợ Mỹ Đình. Ngôi nhà có diện tích 70m2 trên đất 101m2. Hiện trạng đang cao 3 tầng và có thêm một tầng mái tôn xây từ những năm 1992. Với hệ móng sẵn có chắc chắn và nhà khung chịu lực nên anh chị muốn cải tạo thành 1 mẫu nhà ống đẹp 6 tầng.

Công trình được chị Kim Oanh đầu tư cải tạo lại nhằm mục đích sử dụng làm các không gian phục vụ cho kinh doanh buôn bán tại tầng 1-2. Cho thuê căn hộ gia đình tại các tầng 3-4-5. Còn lại tầng 6 hay tầng mái chị sử dụng làm nơi kho chứa hàng của mình.

Ảnh hiện trạng và phối cảnh 3D sau khi nghiên cứu

Trên đây là thông tin phương án cải tạo nhà ống mà Kiến Tạo Việt muốn gửi tới bạn đọc. Hy vọng đây sẽ là ý tưởng tuyệt vời cho tổ ấm của bạn. Nếu có bất kỳ thắc mắc hay câu hỏi gì. Hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn hoàn toàn miễn phí. Chúng tôi hơn ai hết luôn mong muốn bạn và gia đình được sống trong một căn nhà tiện nghi, hiện đại. Rất mong được phục vụ quý khách hàng. Xin cảm ơn và hẹn gặp lại!

TƯ VẤN & THIẾT KẾ CẢI TẠO SỬA CHỮA NHÀ ỐNG & NHÀ PHỐ CÔNG NĂNG CHUẨN

KTS chủ trì: Nguyễn Quốc Tuấn

Facebook : #Congtykientaoviet – Email : kientaoviet.jsc@gmail.com

CÔNG TY CỔ PHẦN XD&TM KIẾN TẠO VIỆT

Địa chỉ: Căn 11 Khu nhà ở thương mại Hoàng Gia SME, Tô Hiệu, Quang Trung, Hà Đông, Hà Nội 

Liên hệ ngay hotline ☎ : 0903221369 / 0981221369